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東日本大震災後の住宅相談事例Q&A

H26.3.1現在

 東日本大震災で被災された皆様にあらためて心よりお見舞いを申し上げます。
 震災後の3月14日から当協議会及び(社)福島県建築士事務所協会・建築復興支援センターに寄せられました相談件数は、現在で約3千件を大きく上っております。現地調査、耐震診断の依頼及び修繕業者の照会が大半を占めますが、その他の相談で多く寄せられた被災後の支援や契約等主なものをQ&Aとしてまとめ、随時修正追記しております。契約関係等については、平成7年1月の阪神淡路大震災後にまとめられた近畿弁護士会連合会編「地震に伴う法律問題」から引用しています。相談内容によっては、判断が分かれるものもあり、裁判の判例がありますので参照してください。なお、専門的立場から回答内容について加除修正等のご意見がありましたら、事務局までお寄せ願います。

【調査、証明等】

Q 1:応急危険度判定とは。
A 応急危険度判定とは、余震などによる二次災害を防止し、住民の方や付近を通行する歩行者の安全を確保するために応急危険度判定士(自治体職員や建築士等)が応急的に目視で判断するものです。
倒壊の危険性から瓦の落下や壁の剥落の恐れなどでも赤紙(危険:立ち入り禁止)を貼る場合があります。外部のみの判断で緑紙(調査済:使用可能)を貼られた場合でも、内部は損傷している場合もあります。なお、罹災証明とは異なりますのでご注意ください。
Q 2:敷地全体に地割れができて、擁壁も土地も崩れそうだが誰に相談すればよいか。
A 被災宅地危険度判定制度があります。専門技術者である被災宅地危険度判定士が二次災害の危険度判定を行います。市町村窓口にご相談ください。
Q 3:相次ぐ余震で不安なので現地を調査して欲しい。
A 福島県では、現地に専門家(建築士等)を派遣する「被災住宅相談支援事業」を創設して、住宅相談に応じています。原則無料ですので市町村窓口(一覧参照)にお申し込みください。
Q 4:地震保険金を受け取りたいので調査して欲しい。
A 地震保険は、加入している保険会社で査定しますので保険会社にお問い合わせください。
Q 5:罹災証明、被災証明、被害認定、何が何だか・・・
A ■罹災証明
市町村が家屋の損傷程度を調査し、「全壊」「半壊」など被害の度合いを複数に区分し、家の持ち主や借り主に発行する書類です。被災者生活再建支援法に基づいて、壊れた家の修築費などの支援金を受け取る際に必要になります。また、被災地に寄付された義援金を配分してもらったり、被災者向けの低利子融資、税等の免除を受けたりするときに、証明書類の役割を果たします。今回の災害のように、罹災者が多い場合は写真で確認することもありますので、取り壊しや修理の前に必ず写真撮影をお願いします。

■被災証明
原則は罹災証明ですが、今回の災害のように津波や原発事故等で現地確認ができない場合に、市町村が被災したことを証明するものです。

■住家の被害認定
災害救助法に基づき、全半壊した被災世帯に支給される支援金を受け取るために市町村が行う住家の被害程度の認定です。罹災証明が必要です。
Q 6:地震保険は半壊なのに罹災証明(被害認定)は一部損壊なのは納得できないが。
A 市町村が行う罹災証明(被害認定)は認定基準に基づき行うものであり、地震保険は保険会社が自社基準により査定するものです。従って、基準が異なりますので認定(査定)内容も異なる場合があります。
Q 7:役場の罹災証明で、隣の家は大規模半壊でも住み続けている。自宅は半壊だが住めない状況であり、評価に納得できない。(類似相談多数有り)
A 罹災証明の被害認定は、内閣府で定めた「被害認定基準」があり、調査員が現地に赴いてこの基準により点数を積み上げて区分を決定するものです。余震等により最初の調査時よりも被害状況が進んでいる場合もありますので、判定評価に疑問や不満がある場合は市町村担当窓口に申し出て再調査などをお願いすることもできます。
Q 8:分譲マンションの所有者だが、不安なので調査して欲しい。
A 管理組合に相談してください。昭和56年以前の建築であれば、マンション全体の安全性の確認のため耐震診断をお勧めします。目視による当面の被害状況調査を有料でお受けしています。(社)福島県建築士事務所協会の会員建築士が2名で調査し、今後の修理等に対する所見を付した報告書をお渡しします。
Q 9:賃貸マンションの入居者だが、不安なので調査して欲しい。
A 大家さんに調査をお願いしてください。昭和56年以前の建築であれば、安全確認のため耐震診断をお勧めします。
Q 10:借家に住んでいるが壊れそうで心配
A 修繕義務は大家さんにありますので、大家さんに相談してください。大家さんが修理困難な場合は市町村が被害程度に応じて現物給付(直接発注して応急修理)する制度があります。罹災証明が必要です。市町村窓口にご相談ください。
Q 11:家が傾いたが、建築士に見て貰ったら「軟弱地盤なので地盤調査をすべきだった。」と言われた。地盤調査はしなければならないのか。
A 建築物の基礎の検討には地盤調査が必要ですが、以前は必須条件ではなく任意で行われていました。平成12年に施行された住宅品質確保法による性能評価住宅や平成21年に施行された住宅瑕疵担保履行法による住宅から、地盤調査が行われるようになりました。目視で軟弱地盤と分かるような場合は、基礎の検討を行うために地盤調査が必要です。
Q 12:中古住宅をローンで購入し耐震性能を有する条件でのローン減税を受けようとしたが、証明書が必要と言われた。
A築年が古い住宅でも、新耐震基準による耐震性能を有する住宅は各種の税制優遇が受けられます。
この税制優遇措置を受けるためには、耐震基準適合証明書を取得しなければなりませんが、取得するのは売り主です。住宅の引き渡しを受けてからの証明書取得では、優遇を受けることはできませんので注意が必要です。

【支援制度等】

Q 1:住宅が壊れてしまったが、復旧のための支援はどのようなものがあるか
A 住宅が全半壊となった場合に、その程度に応じて基礎支援金及び加算支援金が支給されます。罹災証明と住家の被害認定が必要です。また、一定の条件を満たせば、住宅の応急修理を自治体が行う場合があります。借家人も適用されます。市町村窓口ご相談ください。
Q 2:住宅再建のための支援はどのようなものがあるか
A 福島県住宅復興資金(二重ローン)利子補給事業(TEL:024-521-8049)や住宅金融支援機構の災害復興住宅融資(TEL:0120-086-353)がありますので、窓口にご相談ください。
Q 3:地域型住宅ブランド化事業とはどんなものか。
A地域工務店、建築設計事務所、木材供給事業者など住宅建設関連事業者が連携して、低廉良質な長期優良住宅を供給するための支援を行うものであり、国が選考採択した地域住宅生産者グループの構成員が建設した住宅について、戸当たり100万円或いは120万円の補助金を交付するものです。
ただし、これは長期優良住宅仕様によるコストアップ分を補完する性格ですので、補助金相当額は消費者(建築主)に還元されることになり、高品質の住宅を廉価で取得できることになります。
Q4:実家の両親が他界し空き家になっている。避難者等に貸しても良いがリフォーム等の支援制度はあるか。
A 住宅の耐震化工事、バリアフリー工事、省エネ工事を行う場合に、工事費用の1/3かつ100万円を限度に補助金が交付される「住宅セーフティネット整備推進事業」があります。詳しくは、民間活用型住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室(TEL 03-6214-5690)にお問い合わせください。

【地震被害と契約等】

Q 1:新築住宅の工事中に地震で倒壊してしまったが、業者に「契約書では地震被害は免責事項なので代金はいただく。建て直しは有料だ。」と言われた。納得できないが・・・
A 民法の規定では、建物の完成引き渡しは請負者の義務であり、建築中の建物が地震による倒壊や火事による焼失の場合でも再度工事を完成させて引き渡す義務を負うのが原則です。しかし、建設業法では、契約締結の際「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」を書面により明らかにすることを定めており、契約書にはその損害につき、注文者(甲)、請負人(乙)、監理技師(丙)が協議して重大なものと認め、かつ、請負人が善良な管理者としての注意をしたと認められるものは注文者の負担としています。ただし、定めがある場合でも、一方的に甲の負担となるものではなく、負担割合は甲乙丙協議の合意に基づくことになりますので、三者で話し合いをされることが必要です。この協議が整わない場合は、調停や訴訟の手続きに進むことになりますが、建て主側が立証しなければならない事項があります。平成7年1月の阪神淡路大震災の判例もありますので、弁護士など専門家に相談されることをお勧めします。
Q 2:引き渡しを受けて引っ越し前の新築住宅が地震で半壊してしまった。工事業者に修復を要求できるか。(類似:新築の住宅が壊れてしまったが、住宅瑕疵担保責任保険は適用にならないか。)
A 建物の引き渡しを完了すれば,請負人は自らの債務の履行を完了したことになりますので、責任はないものとされます。従って修繕費用は注文者の負担となります。住宅瑕疵担保責任保険では、地震被害は原則として適用になりません。引き渡し後の地震被害リスクをカバーするものとして地震保険があります。なお、引き渡し後の地震被害状況によっては、住宅瑕疵担保責任保険適用の可能性もあります。この場合は(財)住宅リフォーム紛争処理支援センター・住まいるダイヤル(0570-016-100)にご相談ください。なお、事業者が保険ではなく供託による資金確保の場合の相談先は、都道府県の建設紛争審査会か民事調停となります。
Q 3:築1年の住宅が全壊した。壊れ方が異常なので施工者に質したが「地震の影響」との一点張りで対応してくれない。住宅瑕疵担保責任保険ではなく供託だと聞いているが内容は不明である。
A 事業者は発注者に、供託をしている供託書の所在地、名称等を書面で交付説明しなければなりません。前記のように、瑕疵担保責任を問える場合がありますので、この書面を請求し、記載の供託所に相談してください。その他相談先は前記と同じです。
Q 4:地震の影響かは分からないが、壁のヒビ割れや雨漏りがする。業者に修理を依頼しても調査には来るものの解決には至らない。瑕疵担保を請求できるか保険会社に問い合わせたら、事業者に話をするようにとの一点張りで対応してくれない。(類似相談有り)
A 雨漏りは瑕疵担保の対象となりますので、事業者の責任において修補しなければなりません。相当の期間請求をしても履行しない場合は、直接保険法人に対して直接請求ができますので、窓口に相談してください。
Q 5:回りの家(土地)は軽微な被害なのに、自分の家(土地)だけ半壊(崩壊)してしまった。業者は地震のせいだと言うが欠陥住宅(造成)ではないか。
A 地震被害は、地盤、平面・立面形状、住宅の重さ様々な条件により異なります。一般的に施工業者には瑕疵担保責任、または一般不法行為責任を問うことになりますが、立証のためには各種詳細な調査データが必要であり、軽々な判断は困難ですので弁護士など専門家に相談されることをお勧めします。
Q 6:住宅会社と契約済みだが、余震が多いので(放射能が心配なので)解約または落ち着くまで工事の着工を延期したい。住宅会社の担当者からは、解約は違約金として契約金額の20%、着工延期は月当たり10万円と言われたが・・・
A 契約解除については、民法の規定または契約に基づき、手付け金の放棄や損害金の支払いが生じるものと思われます。着工延期は契約内容の変更なので、請負者に10万円の根拠の説明を求めるなどの話し合いをお勧めします。

【リフォーム関係】

Q 1:瓦が落ちたので業者に修繕を頼んだところ、この機会に地震でも安心なトタン葺きを勧められた。最高級品のガリバリウム鋼板を使用し、瓦の解体費用も含めて800万円と言われたが、相場を教えて欲しい。
A ガルバリウム鋼板は屋根葺き材料としてはスタンダードですが、今回のような災害時には修繕依頼が殺到するため、通常の価格比較は困難です。補修範囲や補修の仕様、数量を明確にして複数の業者から見積もりを貰い、比較検討されることをお勧めします。一式での総額見積しか出せない業者は避けた方が賢明です。
Q 2:瓦屋根と壁が壊れたが、修繕業者がなかなか見つからない。飛び込みの業者から「現金前払いなら明日から工事に入る。」と言われた。
A 会社の素性が分かる場合でも、前払いは避けた方がよいでしょう。工事範囲や工事の仕様、数量を明確にして複数の業者から見積もりを貰うことをお勧めします。福島県耐震化リフォーム等推進協議会に登録された安心事業者をご紹介することもできます。
Q 3:リフォーム会社の営業マンが来て、「耐震塗料を塗ると丈夫になります。」と言われたが、どのようなものか。
A 炭素繊維やガラス繊維などをコンクリート面や柱と梁の接合部に貼り付ける補強方法がありますが、塗装するだけで耐震性が増す製品は承知しておりません。カタログや公的機関の証明書等で確認されることをお勧めします。
Q 4:瓦工事と塀の解体工事を依頼したら、見積書とかけ離れた多額の請求書が送られてきた。支払わなければならないか。
A 工事の内容が当初契約と変わらなければ契約金額だけ支払えばよろしいと思います。工事中に新たな修繕箇所が生じたとしても、発注者の了解無しに工事を進めることはできませんし代金請求もできないものと思われます。なお、営業所以外での契約の申し込みは、書面に不備があった場合や書面受領日から8日以内であればクーリングオフ制度の適用の可能性もありますので、弁護士など専門家に相談されることをお勧めします。(特定商取引法は消費生活センターにご相談ください。)
Q 5:3年前にトタン屋根の塗装をしたが、再度塗装を勧められた。塗装に耐用年数はあるか。
A 塗装の耐用年数とはあってないようなものです。メーカーのカタログには記載されていますが、環境や下地の状態、管理状況で大きく変わります。特にトタン屋根のリフォーム塗装では、下地処理や錆止め塗装の良否が耐用年数を大きく左右すると言っても過言ではありません。別の塗装業者に見てもらうのも一案と思われます。参考までに塗装の種類による耐用年数の目安を示します。
・アクリル(6年〜7年)・ウレタン(8年〜10年)・シリコン(12年〜15年) ・フッソ(15年〜20年)

【事業者関係】

Q 1:修理をしたいが悪質業者にひっかかりそうで不安なので業者を紹介して欲しい。
A 福島県耐震化リフォーム等推進協議会に登録された安心事業者をご紹介します。協議会のホームページでもご覧になれます。(http://fukushima-taishinreform.jp)また、リフォームの留意点や災害復興住宅やリフォーム融資などのお役立ち情報を掲載した「安心事業者リスト」を協議会事務局及び福島県の各建設事務所建築住宅部で配付しております。
Q 2:「東日本大震災登録事業者」と名乗る業者が営業に来たが、信頼できるか。
A そのような事業者の登録は無いと思われます。念のため、何処が登録しているのか、当該事業者の建設業許可の有無等を確認し、お近くの福島県建設事務所行政課に問い合わせてください。
Q 3:ハウスメーカー住宅だが忙しいと言って来てくれない。修理業者を紹介して欲しい。
A ハウスメーカー住宅は大臣認定であったり、メーカー独自の修理交換部品が必要なことが多いため、一般の在来工法による修理は困難と思われます。ハウスメーカーに再度依頼してください。
Q 4:建て替えを計画しているが、ハウスメーカーの営業マンに、エコポイント申請料が20万円かかると言われた。
A エコポイント申請手続きはそれほど手数の掛かる業務ではありませんし、最大30万ポイントしか貰えないエコポイントの申請料が20万円はいかにも高すぎます。ただし、長期優良住宅や省エネ仕様などですと第三者機関の審査や証明書の交付などが必要ですので、これらの費用が含まれているか確認してください。ほかに、税制の優遇や助成制度など有利なメニューがありますので、これらの情報提供や丁寧な説明をしてくれる事業者を選ぶことが大事です。
Q 5:契約しようとしている業者が、福島県耐震化リフォーム等推進協議会の安心事業者リストに掲載されていないが大丈夫か。
A 協議会がリストに掲載されている会員事業者を保証するものではありませんし、このリストに掲載のない団体事業者等を排除したり否定したりするものでもありません。安心事業者リストは、被災された県民の皆様から当協議会に事業者の紹介が多くあることから、協議会のホームページに掲載されている会員事業者を冊子にまとめ配付しているものです。万が一、事業者が依頼者とトラブルとなった場合、推薦団体が責任をもって対応することになっています。
Q 6:お客さんから推進協議会の安心事業者かと聞かれたが、登録するにはどうしたらいいか。
A 前問のとおり、協議会が安心事業者リストに掲載されている会員事業者を保証するものではありませんし、このリストに掲載のない団体事業者等を排除したり否定したりするものでもありません。消費者保護を第一に、事業者が依頼者とトラブルとなった場合、推薦団体が責任をもって対応することになっていますので、安心事業者登録については、協議会構成団体のいずれかの団体会員になることが必要です。また、従前はリフォネット会員を掲載しておりましたが、制度が廃止となりましたので住宅瑕疵担保保険協会が運営するリフォーム事業登録者及びリフォーム評価ナビ登録事業者についても掲載しております。

【住宅耐震関係】

Q 1:以前に耐震診断を受けて、耐震評価が0.3で倒壊の恐れがあると言われた。今度の地震で震度5を記録したが壊れなかったので大丈夫と思うがどうか。
A 昭和56年以前の耐震基準でも、震度5クラスの地震には耐えることになっています。しかし、地震の被害には地盤や平面などの各々の建物の特性で大きく変わりますし、同じ震度階でも今回のような海洋型と内陸型(直下型)では震動周期の違いもあり、被害の態様も変わります。特に、今回の地震では木造住宅等の倒壊を引き起こす1秒から2秒の周期は阪神淡路大震災の1/2〜1/5程度だったことが、建物の倒壊被害が少なかった一因だと言われています。過去の地震においても昭和56年以降の建物や耐震補強をした建物の被害が少なかったことが確認されていますので、耐震評価が低い場合は補強されることをお勧めします。
Q 2:築40年ぐらいになるが、太陽光発電システムの営業マンが、「瓦を鉄板葺きにすると軽くなるので安心です。」と言うが、耐震性はどうなのか。
A 屋根の軽量化は耐震性能を向上させるのに有効ですが、昭和56年以前に建てられた住宅でしたら耐震診断を行い、所要の補強をしたうえでシステム設置をされることをお勧めします。
Q 3:築50年の住宅に住んでいるが、地震被害は屋根瓦の落下だけで軽微だった。今度の地震は千年に一度の大地震と言われているので、大きな地震はもう来ないと思うがどうか。
A 地震予知連絡会議における「今後30年以内に宮城県沖でM7クラスの大規模地震が発生する確率は99%!」と言われてきましたが、今回の地震はこの想定地震ではないと言われています。さらに、今回の地震の震源域である福島県と茨城県沖で、大規模地震が発生する可能性を米国の研究チームが発表しており、日本政府の地震調査委員会が指摘した領域にもなっています。今回の地震は本震が大きかったことから、余震も大きく長期間に亘る傾向にありますし、最近は、本県の双葉断層の誘発大地震をも示唆しており、これらの誘発される地震はより大きくなる可能性もあるとしています。
Q 4:これからの地震が怖いので耐震診断を受けたいが費用はどの位かかるか
A お住まいの住宅の築年が昭和56年を境に扱いが変わります。S56以前の住宅でしたら耐震診断・補強設計及び改修工事の補助が受けられます。耐震診断・補強設計は、通常、木造120m2規模で15万円程度かかりますが、国、県及び市町村の補助が受けられ、自己負担は数千円で済みます。お住まいの市町村窓口にご相談ください。S56以降でしたら、現在の耐震基準で設計施工されていますので耐震診断は不要と思われますが、不安がありましたら専門の建築士にご相談されることをお勧めします。
Q 5:新築して10年ぐらいだが、土壁が剥がれたりクロスがよじれたりしている。欠陥住宅ではないか?(新築マンションでも類似の相談あり)
A 今回の地震は本震が非常に大きく、余震は数も多く震度も大きいため、木造住宅は何度も揺られて緩みや変形が生じていますので、壁や天井などに多少の歪みやひび割れが出るのはやむを得ないものと思われます。不安であれば大工・工務店等にご相談され、修繕時にボルトや金物の緩みなどを点検されるとともに、耐震上有効な壁を増設することなども検討されるようお勧めします。
Q 6:H2築の分譲マンション。壊れ方が異常なので不安だが、管理組合が住民(組合員)に知らせないまま、施工者に修繕を依頼しようとしている。今後、地震で壊れないか心配である。
A 多額の費用が掛かる大規模な修繕などは、理事会及び総会の承認事項になっていると思われます。正式な手続きがとられているか規約等を確認してください。また、耐震性や改修方法に疑義がある場合は、第三者の専門家に確認して貰うことをお勧めします。

【その他】

Q 1:今住んでいる近くに住宅を建てたいが、放射能は大丈夫?
A お住まいの地域が同じであれば、放射能の影響は変わらないと思います。不安であれば 原発の状勢や放射線濃度の経緯を確認し、落ち着いてから着工することも考えられます。
Q 2:住宅の発注をCM(コンストラクションマネジメント)方式で行うと安くなると言われたが、どのようなものか。
A 住宅建設については、建設会社(工務店)が設計図書に基づき見積もり契約を交わし、建築士事務所が監理する形態が一般的ですが、CM方式は簡単に言うと直営方式といってよいでしょう。企画構想段階から実施設計、工事施工、引き渡しまで総合的に管理する業務で、施主の委任を受けて行う者をCMr(コンストラクションマネージャー)といい、建築士事務所が行うことが多いようです。建設会社(工務店)を介さずCMrが専門業者の比較選定を行い、施主と各専門業者が契約することで、品質を維持しつつコストの透明化と縮減を図ることができます。当初設計金額から縮減された額の一部を成果報酬として支払いますので、施主の希望による工事変更が無い限り設計金額または契約金額を超えることはありません。なお、住宅瑕疵担保履行法に基づく瑕疵保証など責任の所在を明確にする必要がありますので、CMに詳しい実績のある建築士事務所を選定することをお勧めします。問い合わせ先としては(一社)日本CM協会(東北支部:TEL 022-292-0557)があります。
Q 3:築4年の住宅でクレームが続いており、「住まいるダイヤル」の広告を見て電話したが、相談の対象にならないと言われた。
A 住宅瑕疵担保履行法が制定され、H21/10以降引き渡しの住宅について、事業者に資力確保の義務が課され、事業者が供託または保険により対応することとなります。「住まいるダイヤル」の「住宅リフォーム紛争処理支援センター・住宅紛争審査会(各県弁護士会)」は、評価住宅及び保険付き住宅のみの適用であり、供託または無保険の住宅については適用できません。事業者が供託による場合の紛争処理は、建設工事紛争審査会(知事登録の場合は都道府県紛争審査会、大臣登録の場合は中央建設工事紛争審査会)または民事調停によることとなります。
Q 4:原発避難者であり家族数が多いため、帰還できるまで郊外の大きな空き家を借りたいと思ったが、不動産業者に調整区域なのでできないと言われた。
A 都市計画法により、市街化を図るべき市街化区域と市街化を抑制すべき市街化調整区域が定められています。従って、市街化調整区域内に建設可能な建築物の用途には「貸家」の定義がありません。売買は一部可能ですが再築等の制限がありますので、不動産事業者または当該住宅住所地の市町村担当部署にお問い合わせください。
Q 5:貸家を借りるに当たって連帯保証人を求められたが、依頼できる親戚知人が近くにいない。
A 借家の入居契約時に連帯保証人を求めるのは、主に家賃滞納等の債務保証が目的です。(一財)高齢者住宅財団(TEL 0120-602-708)では、高齢者等を対象世帯として家賃債務保証を行っています。また、同様の保険を扱っている民間会社もありますので、可否について不動産業者または大家さんに相談してみてください。